Договор аренды

Если вы нашли квартиру, вам нужно подписать договор аренды. Договор аренды – это соглашение между арендодателем и арендатором: вы имеете право жить в квартире или комнате, а за это ежемесячно платите арендную плату.

Рекомендация: договор аренды можно заключить и в устной форме, но мы советуем письменный договор на случай, если в будущем возникнут проблемы.

В договоре аренды должно быть указано, кто является сторонами договора, то есть кто арендодатель, а кто – арендатор. Вашим арендодателем может быть как частное лицо, так и фирма.

Существуют два типа аренды:

• Hauptmiete (основная аренда): вы заключаете договор напрямую с арендодателем. Вы при этом – Hauptmieter (основной арендатор).
• Untermiete (субаренда): Вы снимаете комнату в WG (квартире совместного проживания) или целую квартиру. При этом вы заключаете договор не с владельцем жилья, а с человеком, который сам его снимает как основной арендатор. Он при этом обязательно должен получить от хозяина разрешение на сдачу жилья в субаренду. В такой ситуации вы – Untermieter (субарендатор).

Срок действия договора аренды бывает двух типов:

• Befristet (ограниченный срок): договор аренды с датой окончания. Но имейте в виду, что не всякое ограничение срока допустимо по закону. Для ограничения срока аренды должна быть серьёзная причина. Обратитесь в консультационный центр, чтобы проверить, действительно ли ограничение срока легально! Более подробную информацию о срочных договорах аренды вы можете найти на сайте союза арендаторов Berliner Mieterverein.
• Unbefristet (бессрочный): договор аренды без даты окончания. Однако вы, со своей стороны, можете расторгнуть его в любое время.

Жилищное право

В договоре может быть прописан один из следующих видов арендной платы:

• Nettokaltmiete (чистая «холодная» арендная плата): её также называют Kaltmiete или Grundmiete. Это плата только за квартиру. Вы должны дополнительно платить за Nebenkosten (коммунальные услуги). Точная сумма коммунальных платежей указывается в Nebenkostenabrechnung (счёте за коммунальные услуги), который вы получаете в конце года.
• Bruttokaltmiete (валовая «холодная» арендная плата): это цена за квартиру и «холодные» расходы на эксплуатацию – например, вывоз мусора или страхование дома. Дополнительно вам придётся оплачивать «тёплые» коммунальные услуги, то есть расходы на отопление и горячую воду.
• Bruttowarmmiete (валовая «тёплая» арендная плата): это «холодная» аренда плюс плата за «холодные» и «тёплые» коммунальные услуги. В договоре должно быть чётко прописано, что именно включено в Nebenkosten.

Сумма коммунальных платежей не фиксирована: в конце года вы получите счёт за коммунальные услуги с окончательной суммой.

В договоре аренды может быть предусмотрено одно из следующих правил повышения арендной платы:

• Staffelmiete (градуированная арендная плата): арендная плата растёт регулярно. В договоре аренды содержится точный график с указанием дат и сумм повышения.
• Indexmiete (индексированная арендная плата): цена привязана к уровню инфляции. Если инфляция растёт, вам могут раз в год повышать аренду в соответствии с темпом инфляции (привязка к индексу потребительских цен).

Kaution (залог) – это деньги, которые вы платите арендодателю в начале срока аренды и получаете обратно, когда съезжаете с квартиры. Это гарантия на случай, если вы нанесёте ущерб квартире или у вас возникнут долги по аренде. Kaution не может превышать 3 месячных арендных плат (без коммунальных платежей).

При въезде желательно составить Übergabeprotokoll (акт сдачи-приёмки). Зафиксируйте максимально точно, как выглядит квартира (можно сделать фотографии). Так вы сможете позже доказать, какие недостатки уже были в квартире до вас. Это поможет избежать проблем при возврате залога. Вы можете выплатить залог сразу или в три этапа.

Рекомендация: по договорённости с арендодателем вы, возможно, можете внести залог на отдельный депозитный счёт.

Если на момент выезда у вас нет долгов по арендной плате и вы ничего не испортили в квартире, арендодатель обязан вернуть вам залог в течение 6 месяцев с процентами.

У вас ограниченный по сроку или бессрочный договор аренды? От этого зависит, можете ли вы расторгнуть его и каким образом.

• У вас бессрочный договор аренды? Вы можете расторгнуть его в любое время. Уведомление о расторжении обычно нужно подать за 3 месяца до выезда. Исключение составляют Sonderkündigungsrecht (право на досрочное расторжение договора по уважительной причине) или прописанный в договоре отказ от права на расторжение (Kündigungsausschluss).
• Вы заключили договор аренды на определённый срок? Тогда в большинстве случаев его нельзя расторгнуть досрочно. Однако проверьте свой договор: обосновано ли ограничение срока аренды? Если в договоре не указана конкретная причина, по которой аренда ограничена по времени, договор считается бессрочным. В таком случае вы можете расторгнуть его в обычном порядке. Но вы всегда можете попробовать просто поговорить хозяином квартиры. Если обе стороны согласны, договор иногда можно разорвать и раньше. 

Du musst ein paar Regeln beachten, um deinen Mietvertrag richtig zu kündigen:

• Die Kündigung muss per Brief zugeschickt werden
• Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats ankommen, damit der Monat noch mitzählt. Zum Beispiel: Wenn deine Kündigung bis zum 3. Werktag im April bei dem/der Vermieter:in ist, endet der Vertrag 3 Monate später – also zum 30. Juni. Fällt der 3. Werktag auf einen Samstag, zählt der nächste Werktag.
• Schicke den Brief per Einschreiben oder gib ihn persönlich ab. Lass dir den Empfang schriftlich bestätigen.

Арендодатель также может расторгнуть договор аренды. Он должен это сделать в письменном виде. Срок уведомления зависит от того, как долго вы прожили в квартире:

• менее 5 лет: 3 месяца на выезд;
• от 5 до 8 лет: 6 месяцев на выезд;
• более 8 лет: 9 месяцев на выезд.

Есть несколько причин, по которым арендодатель может расторгнуть договор аренды:

• Eigenbedarf – квартира нужна владельцу для себя или членов его семьи;
• Verwertungskündigung – расторжение для продажи, сноса или перестройки;
• долги по арендной плате;
• нарушение общественного порядка в доме;
• субаренда без разрешения (если вы пересдаёте квартиру без разрешения хозяина).

Арендодатель должен обосновать расторжение и указать причины в уведомлении о расторжении. В противном случае расторжение может быть недействительным.